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遭遇“被拆遷” 維權別進誤區

2014年07月17日 15:04 ||

  各種跡象表明,在拆遷問題上,有利于保護被拆遷戶合法權益的相關法律法規政策將會逐步出臺。但在此前,一旦遭遇“被拆遷”,如何才能合法、有力地“自救”呢?

  “被拆遷戶共同的一點是,都希望拆遷能成為改善其居住條件的契機。但我們接觸的大量案例表明,很多被拆遷戶由于沒有合理合法地進行維權,不但喪失了最有利的維權時機,還會落入種種陷阱。”

  應弄清誰是拆遷關系當事人

  “‘被拆遷’的法律問題,本質不外乎就是三個。弄清這個,才能為自己的維權找到合理合法的依據。”在為遭遇現實“被拆遷”窘境的人支招之前,從法理上先予以了剖析。

  首先,拆遷是一種對所有權的征收。其次,拆遷是一種平等民事主體之間的購買關系。通俗點講,你拆我的房子,你就要給我一個公平合理的價格,我們再向其他業主購買房產,所以價格應該由市場來定,而不是由拆遷方來定。除了政府指導價,還應有一個公平交易的市場價。此外,拆遷安置還是一種互易行為,作為最原始的交換形式,拆遷房子,再通過給回遷房、經濟適用房或商品房等,實現產權調換。

  “市場指導價這個問題本來很容易解決,但是根據實踐中的具體情形看,目前相關政府部門對市場價格的統計工作嚴重滯后。以北京市為例,現在拆遷人依然依據2001年北京市國土局頒布的評估暫行規則行事。而2001年的房地產價格顯然和2009年不能同日而語,價格翻了幾番了。用2001年的價格進行安置補償,矛盾沒有辦法協調。”

  那么,究竟都有誰可以作為拆遷關系的當事人?這個看似簡單的問題,卻在實踐中讓很多被拆遷戶陷入迷茫。尤其是對于承租單位公房的人來說。

  家住北京市海淀區的劉女士就遇到了這樣的現實難題。她一直都在承租單位的公房,但是其被拆遷人的資格卻得不到承認,而她的房子也于2009年10月的某天夜里,被不明身份的一群人擅自野蠻拆除。“雖然我之前一直都住那里,但是確實沒有產權,是不是我就拿不到相應的補償或者賠償呢?”

  據了解,對于劉女士的問題,有專家就認為,2001年拆遷管理條例中規定的被拆遷人是房屋的所有權人,是一個巨大的倒退,因為這排除了承租人和使用權人的合法權益,實際上,承租人、使用權人并不應該當然的被排斥。

  對此,有人指出:“城市房屋拆遷管理條例第16條規定,被拆遷人、拆遷人、承租人達不成協議的,由拆遷主管部門進行裁決,這就表明承租人也可以主動加入拆遷法律糾紛中去。如果能夠跟拆遷方協商,對方也給了相應的補償、賠償,你退出了拆遷法律關系體系之外,如果沒有達成一致意見,沒有解除合同,你仍然可以提起行政裁決。這是承租人、使用權人的方面。”

  而拆遷關系中的另外一個主體就是拆遷人,即取得拆遷許可證的單位。“可現在實踐中的很多拆遷已經偏離了這個規定。據我們了解,北京北部某鄉騰退的拆遷,就是鄉鎮政府出的騰退補償安置方案,甚至還有村里出臺的方案,嚴格地說這不是拆遷,只是仿照拆遷程序的一種解決問題的方式。可被拆遷戶拿著強制騰退的決定書去申請行政訴訟可能不受理,這個騰退的決定作出以后,救濟途徑只有一條路:申訴。對鄉政府騰退決定不服,只能向區政府申訴。僅有這一個救濟途徑其實是違反法律規定的,應當還有一個行政訴訟和行政復議的途徑,這是不應被剝奪的程序性權利。”

  被拆遷戶易出現維權誤區

  曾經有這樣一個真實案件,拆遷雙方本已達成150萬元的安置協議,但由于被拆遷人僅僅簽了字,沒有原件,最終談好的150萬變成了62萬。發現這個問題之后,被拆遷人及時聘請了律師,通過各種方式和證據,駁斥拆遷人偷梁換柱的伎倆,達到了維權效果。但是不是任何被拆遷戶都有這么幸運的結果,諸如此類的,由于被拆遷戶沒有很好地采取有效的方式及時拿到協議的原件,導致自身的利益受損的情況比比皆是。

  記者走訪時也發現,很多時候,被拆遷戶深陷窘境與自己的所作所為存在很大的關系,實踐中有很多維權的誤區。

  比如,喜歡靠找關系打聽內部消息來解決問題;或者走信訪的途徑,寄希望于通過告狀引發重視;或者干脆采取消極的維權方式,等待觀望。龔來章指出,這些做法都無異于放棄權利,會錯過很多最佳維權的時機。比如,拆遷公告頒布之后,被拆遷人完全可以主動向拆遷部門或拆遷辦,詢問拆遷政策,索要拆遷文件,這都是證據資料,如果消極等待,不積極了解情況搜集資料,真的遭遇行政裁決的時候,手頭什么都沒有,維權就很不利。

  維權要講究方式方法

  那么,如何運用正當的形式,運用法律程序去維權呢?很多專家從各個方面,結合實際案例,給出了有效的建議。

  首先,進入拆遷的初期,被拆遷人一定要注意搜集有關拆遷方面的各項文件,包括公告,通知,甚至公開信,尤其是要搜集搬遷獎勵的方案、拆遷許可證、安置補償實施細則及辦法等。

  其次,拆遷公告發布不久,就會有拆遷公司上門洽談,此時要索要他們的授權委托書,以及讓其出示工作證和拆遷人員的資格上崗證,如果上門人員拒絕出示相關的證件,就有充分理由拒絕他入內,同時要把情況反映給拆遷主管部門。

  “為什么做這些,因為拆遷人很有可能動用社會閑散人員恐嚇威脅。盡管拆遷公司大多數工作人員還是經過專業訓練的,但是越是拆遷后期,拆遷工程非常急迫的時候,就很可能動用一些閑散人員,所以對這些人要先讓他們亮明身份。”

  第三,與拆遷辦工作人員溝通談話,必要時要做錄音。這可能會作為將來與他協商談判取得重要補償的信息線索。有些被拆遷戶沒有固定證據,很難證明對方的口頭承諾。而評估公司人員上門的時候,要讓他出示相應的評估公司的資質以及上崗證件,對于評估報告,與你的房屋實際面積以及裝修情況,層高不符的地方,要提出質疑,要讓評估人員詳細記載,必要的時候要他重新評估。

  第四,注意查看拆遷許可證的內容,最好讓拆遷公司或者拆遷辦提供拆遷許可證的復印件,如果拒絕提供,可以到懸掛拆遷許可證的辦公地點拍照。我們在具體的維權過程中曾這樣取得過拆遷許可證的影印件。

  另外,對于已經達成拆遷補償安置協議的被拆遷戶,一定要注意向拆遷公司索要協議原件。很多拆遷人簽訂拆遷補償安置協議之后,以要回去蓋章為名拿走所有的原件。而拿不到協議原件,就有可能會被進一步忽悠。“在我們給被拆遷戶維權過程中,更有惡劣的拆遷人,采取的是先讓你簽字,所有補償金額、面積、樓號都是空白,與口頭有不一致的做法。”

  律師最后還指出,如果進入行政裁決階段,也不要采取不理會、不到場、不參與的方式,任何一個階段都要充分地表達自己的意見,充分利用程序性權利,特別是行政裁決調解會,很多人只注重現場表達,很少對庭審筆錄是否完整詳盡進行審查,稀里糊涂地簽字,會給下一步維權帶來被動,要在行政裁決調解會上充分地表達意見,又要對行政裁決庭審記錄人員的筆錄進行審核,必要的時候讓記錄人員補記,如果他拒絕補記,簽字之前填寫你的意見,這是應有的法律權利。

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