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市民寫遺書抗強拆 專家“以案說法”

2014年07月17日 15:17 ||

  青島市四方區晶華玻璃有限公司周邊開發項目(一期)A13地塊拆遷改造工程是青島市2010年“兩改”重點項目之一。王國棟是此次拆遷的一位居民,他對政府的拆遷補償金額不滿,并認為拆遷工作中存在諸多問題,因此拒絕簽訂協議。12月6日,王國棟收到強拆通知,要求其12月17日前自行搬遷,否則將實施強制拆遷。王國棟收到裁決后,在網上公布遺書,表示要與政府對抗到底。

  時值征收與補償條例二次征求意見,就這次拆遷中雙方遇到的問題,本報通過對比現行拆遷條例與此次征求意見的新征收與補償條例,試圖發現其中的變化趨勢,并請北大法學院教授王錫鋅作出點評。

  1 “兩改”項目決定權將轉至市縣人大

  【拆遷立項】

  現行《拆遷條例》未做規定。

  首次征求意見稿

  危舊房改造需經90%被征收人同意和補償方案需征得三分之二以上被征收人的同意、補償協議簽約率達到三分之二以上的方可生效。

  二次征求意見稿

  保障性安居工程建設和舊城區改建應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃,經市、縣級人民代表大會審議通過。

  【雙方陳述】

  四方區:該片區居住環境較差,筒子樓和平房戶建于解放前和解放初期,年久失修,且存在較嚴重的安全隱患,居民要求拆遷改造的呼聲非常強烈。四方區拆遷服務中心于2009年9月對該項目拆遷工作進行了入戶調查,同意拆遷的總戶數達90%以上。據此,四方區啟動了該項目的拆遷改造工作。2010年6月中旬在拆遷現場公示了本次拆遷的拆遷補償方案、拆遷安置補充辦法、安置房源、評估結果等應公示內容,7月31日起與拆遷居民簽訂拆遷補償協議。截至目前,尚有15戶未簽訂拆遷補償協議。

  拆遷戶王國棟:家里所處的位置是有500年歷史的海云庵糖球會街區,是整個四方區最具商業價值的地段之一。“兩改”只是個借口,商業價值才是政府看好的。

  “不管是舊條例還是新條例的一二稿,都應該明確界定什么是舊城改造?哪些房子才能納入舊城改造范圍。以免某些人在不可告人的利益驅使下,隨意納入”兩改“.應該讓全體產權人參加聽證會確定。”

  【專家點評】

 四方區確定“兩改”項目的做法,是目前地方政府慣用的做法,符合現行拆遷條例。

  這種做法有一個特征,就是政府主導“兩改”方案的決定。這導致了被拆遷方在重大利益調整中沒有足夠的話語權和參與權,而且也確實容易給地方政府坐地生財、與民爭利的機會。

  關于“兩改”項目的確定,二次意見稿比起一次意見稿有妥協。第一稿中,“兩改”項目不必然符合公共利益的需要,而是由多數人決定它是否符合。在實際操作中,這樣的規定將遭遇很大的阻力,甚至是來自民眾的阻力。二次意見稿相對于一稿的改變,可以說是利益的妥協。

  2 “監督評估機構應打擊串謀評估”

  【拆遷補償】

  現行《拆遷條例》

  拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。

  首次征求意見稿

  貨幣補償的金額,根據被征收房屋的區位、用途、新舊程度、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。

  二次征求意見稿

  對被征收房屋價值的補償金額,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構,按照房屋征收評估辦法評估確定。

  【雙方陳述】

  四方區:該片區的拆遷補償政策是依據《青島市城市房屋拆遷管理條例》制定的,拆遷補償采用就地房屋補償、異地房屋補償和貨幣補償三種形式,由被拆遷人自由選擇。

  至于評估機構的確定,拆管辦根據相關要求,最終確定了兩家評估公司為本次拆遷的評估機構。評估價格經專家審核指導后確定,并依法在拆遷現場進行了公示。

  根據補償方案和獎勵辦法,王國棟若選擇貨幣補償約為78萬元,選擇就地安置可領取約7.5萬元補償款,選擇異地90平方米房屋,則可得補償約28.4萬元。

  拆遷戶王國棟:由多層房屋過渡到高層需要承擔較高的公攤面積,還需要承擔裝修費用等一系列費用,對普通家庭來講“這不是改善”.

  此外,對門面的補償依據的補償標準是2006年1月1日實行的,在2010年用2006年的標準去補償顯然不合理。

  同時“對評估機構的監督機制也應該跟上,狠狠打擊”假評估“”串謀評估“.”還應讓老百姓知道自己的房價是怎么算出來的。

  【專家點評】

  在拆遷過程中,爭議很正常,在一個公平的市場上,雙方的要求會達到平衡。應注意的是,在實際操作中不能只考慮法律法規的規定,而要將法律與實施狀態相權衡,要注意“合理性”.

  一稿中對“房地產市場評估價格”有很多的限制,這些限制給評估工作留下了許多不確定性,在實際操作中會制造很大的矛盾。

  二次意見稿提出,“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”,這是很大的進步。

  此外,要價和出價之間是有距離的,必須引入可靠可信的價格評估機制,這是未來的一個焦點。

  3 法院將成地方政府“拆遷辦”?

  【司法強拆】

  現行《拆遷條例》

  政府既可以責成有關部門強制拆遷,也可以申請法院強制拆遷。

  首次征求意見稿

  禁止建設單位參與搬遷活動,任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

  二次征求意見稿

  由政府申請法院強制執行,取消了行政強制拆遷。有利于加強對基層政府征收補償活動的制約,有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。

  【雙方陳述】

  四方區:在這次的拆遷過程中,因有居民拒絕簽訂拆遷補償協議,青島四方房地產開發有限公司向四方區拆管辦申請行政裁決,四方區拆管辦于10月12日做出行政裁決。隨后經舉行聽證會,四方區拆管辦研究決定申請強制拆遷,并向四方區政府提出行政強制拆遷申請。四方區政府決定實施強制拆遷,并報市政府備案。強制拆遷公告生效后,若被拆遷人仍未履行自行搬遷義務,一般而言可擇日實施強制拆遷。

  拆遷戶王國棟:注意到新條例首稿中提到“禁止建設單位參與搬遷活動,任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷”.

  “二稿中取消行政強拆是一個很大的進步,至少不能簡單粗暴而且快速地霸占了。”

  【專家點評】

 在拆遷過程中,從項目的決策到補償協議的制定,再到拆遷的執行,都由政府一手主導,一路下來遇到強拆就會激化矛盾。這其中缺少外部的第三方來協調。取消行政強拆,引入司法強拆,在法理上是進步,行政強制權受到了制約。

  但在現實中,司法強拆是否能解決暴力對峙的問題,卻有很大的疑問。征收決定由政府以及黨委做出,而地方法院一般受到地方政府較大的制約。這樣一來,法院成為了地方政府的拆遷辦,這也是許多地方法院的法官抱怨的。

  4 “建設單位實施拆遷荒唐卻合法”

  【拆遷機構】

  現行《拆遷條例》

  建設單位是拆遷人,可以自行拆遷,也可以委托拆遷單位實施拆遷。

  首次征求意見稿

  規定政府是征收補償主體、取消建設單位拆遷。

  二次征求意見稿

  進一步明確,房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構,承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構實施房屋征收與補償的行為應當負責監督,并對該行為的后果承擔法律責任。

  【雙方陳述】

  四方區:5月31日,負責房屋拆遷補償安置工作的青島四方房地產開發有限公司,向四方區拆管辦提交拆遷許可證申請及相關證明材料,四方區拆管辦受市房屋拆遷行政管理部門的委托,并依據相關規定,向申請人發放了房屋拆遷許可證。在擬拆遷區域公示規劃方案、拆遷補償方案、拆遷許可證、評估報告等征求被拆遷人的意見,并隨后發布拆遷公告。

  拆遷戶王國棟:《拆遷許可證》應由青島市而非四方區的房屋拆遷管理部門下發,四方區的做法違背了《城市房屋拆遷管理條例》中的規定。對二次征求意見稿,他認為“不管誰來拆,誰是補償主體,依法行政才是關鍵。各種制度一大堆,不照著執行,寫得再好也沒有用”.

  【專家點評】

  現有條例仍然有效,四方區房管辦可以下發《拆遷許可證》。不過,建設單位拆遷可以說是現行條例中最荒唐的程序了,這個規定造成了法律關系混亂,把“征收”這個法律關系給徹底顛覆了。

  征收部門是拆遷的主體,它的委托人只能以房屋征收部門的名義進行拆遷,出了問題,責任也是由房屋征收部門來承擔。

  正常的程序應該是:政府提出規劃方案,接下來由政府來征收,將居民的房屋和土地所有權變成政府所有,完成這一系列程序之后,再進行招牌掛,將土地出讓。

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