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農村房屋拆遷一般程序

2014年03月27日 09:02 ||

  一、一般規定

  補償安置依據:被拆除房屋的用途和建筑面積,一般以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的,除已依法確認的違章建筑外,應以實際面積為準。

  特別情況的處理:

  1、征地公告時,被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的,對新房予以補償,對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時,被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的,被拆遷人應當立即停止建房,具體補償金額可以參照建房批準文件內容補償,也可由拆遷當事人協商議定;

  2、拆除未超過批準期限的臨時建筑,可以給予適當補償。

  3、違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑,以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分,一般不予補償。

  4、一拆遷范圍內,既有國有土地、又有集體土地的,國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規定執行;被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規定執行,如當地規定按城市房屋拆遷規定執行的,從其規定。

  二、中拆遷居住房屋的補償安置規定

  1、征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

  被拆遷人可以選擇貨幣補償,也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

  貨幣補償金額計算公式一般為:(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

  被拆除房屋評估如選用重置法的,其建安重置單價結合成新,由建設單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準,由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據土地市場的實際情況制定并公布。

  2、征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置:

  律師應了解,現行規定拆遷人,對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置:

  具備易地建房條件的區域,被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房,并獲得相應的貨幣補償;

  貨幣補償金額計算公式為:(被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用,由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序,按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。

  不具備易地建房條件的區域,可以選擇貨幣補償,也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

  3、其他補償:

  律師應了解并告知當事人,拆遷人應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費,并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

  4補償原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

  三、拆遷非居住房屋的補償安置:

  在辦理拆遷非居住房屋的補償的服務中,律師應提醒當事人,這種拆遷及補償應當有利于當地經濟的發展,防止拆遷對當地原有工商業與就業的負面影響。

  補償標準一般為:

  1、拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋,貨幣補償金額計算公式為:被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用

  2、被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用,當事人協商不成時由房地產估價機構評估。

  3、其他補償:

  (1)按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。

  (2)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。

  (3)因拆遷造成停產、停業的適當補償。

  (4)其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍,以及其他地上構筑物的補償,按照當地有關國家建設征地的財物補償標準執行。

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