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  主要涉及四個方面的問題

  1、法律關系

  2、法律體系

  3、經驗介紹

  4、實務運作

  一、法律關系

  1、民事關系

  2、行政法律關系

  3、城中村改造法律關系復雜,涉及國土、規劃、環保、城建、文物等各個部門

  二、法律體系

  (一)基礎法律體系

  1、《物權法》

  2、民法通則

  3、婚姻法

  4、繼承法

  5、合同法及其解釋,主體、效力、轉讓、違約、租賃

  6、行政許可法,許可的設定、申請、聽證、變更、延續

  7、村委會組織法,村民的認定,村委會的性質,村委會程序

  8、居民委員會組織法

  (二)土地類法律

  1、土地管理法及其實施條例

  2、城鎮國有土地出讓轉讓實施條例

  3、招牌掛相關規定

  (三)規劃類

  1、城鄉規劃法

  2、土地總體規劃編制辦法

  3、土地利用計劃管理辦法

  (四)建設類

  1、建筑法

  (五)房地產類法律

  1、房地產管理法

  2、房屋登記辦法

  3、國有土地上房屋征收條例

  (六)地方性文件

  1、深圳市城中村改造規定

  2、昆明市改造規定

  3、武漢市改造規定

  4、西安市改造規定

  5、鄭州市改造規定

  三、深圳市城中村改造經驗

  (一)深圳立法

  1、暫行條例

  2、土地國有化辦法

  3、城市更新辦法(細則)---可以附條件出讓,可以不進行招拍掛

  4、公共基礎設施拆遷補償辦法

  5、城市房屋征收和補償辦法---有很多突破的東西

  (二)深圳改造模式

  1、改造方式

  (1)綜合治理(改善基礎設施,改善環境)

  (2)功能改造(改變使用功能)

  (3)拆除改建(嚴格按照城市更新單元規劃,年度計劃實施)

  2、改造主體(政府主導、市場主導、村企合作、捆綁招標)

  四、業務分享

  1、成立法律部

  2、進行專業研發

  3、開發法律服務產品---深圳市城中村改造操作指引

  4、進行專業市場推廣-------去召開研討會,樹立專業形象----和政府去談何開發商去談

  只有形成一個體系的東西才能夠成功,這樣做不是很容易做到,但是商機很大

  五、城中村改造操作實務

  1、盡職調查

  注意的事項

  (1)土地狀況(土地性質、權屬、年限)

  (2)建筑物調查

  (3)物業情況

  2、當地房地產市場法律環境盡職調查

  (1)改造項目土地使用權取得方式,低價支付方式

  (2)補償標準程序,拆遷補償和折抵低價的關系

  (3)項目審批流程

  (4)專項規劃、城市總體規劃、控制性和詳細性規劃

  (5)政府對該項目的工期要求,公共基礎設施要求

  (6)回遷房、安置房建設要求

  3、違章建筑處理

  (1)違章建筑的認定,城鄉規劃法第64條、65條

  (2)分類,違反土地、規劃、市政、施工許可

  (3)補償,

  違法建筑必須經過認定,如果未經過認定,不能強制拆除

  土地管理法第83條,土地管理法實施條例第35條、36條

  政府處理違章建筑應該有一個基本程序,

  違法建筑的拆遷和強制拆遷時不同的

  2、拆遷安置協議涉及的法律問題

  (1)基本條款

  (2)主體問題(注意是否抵押、產權是否有爭議、是否有共有人、是否存在企業改制、是否存在產權轉讓)

  (3)拆遷物的基本情況

  (4)明確而補償方式

  (5)明確補償標準

  (6)在確定安置房和產權條換房特別應該注意的問題

  (7)應該注意協議的效力問題

  3、糾紛處理

  (1)協議效力糾紛,拆遷是否合法的問題,

  拆遷不立案怎么辦,給法院院長發律師函,進行錄音盒錄像,然后找媒體

  (2)協議履行或內容引起的糾紛

  對產權調換方式補償

  不按時支付產生的補償

  (3)損害第三人利益的糾紛

  A、租賃關系

  B、有抵押

  C、存在轉讓關系

  D、存在繼承人情況

  E、拆遷被查封的房屋損害了其他債權人的利益

  如何防范?

  A、在簽訂協議前要盡職調查

  B、核實主體(身份、執照、土地證、房產證)

  C、嚴格按照法律程序(和政府打交道特別注意)

  D、建立完善的合同管理體系,正確及時的履行相關協議

  4、法律風險

  (1)政策風險

  (2)領導變動的風險

  (3)行政審批的風險

  (4)協議效力風險

  (5)違法建筑存在的風險

  (6)征地拆遷風險

  (7)公建成本

  (8)土地取得程序存在的風險

  政府違約情形大量存在,政府以后會越來越規范,越來越透明,這是發展方式

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